Yıkım ve Yeniden Yapım Sürecinde Arsa Payının Rolü
Yıkım ve Yeniden Yapım Sürecinde Arsa Payının Rolü Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman veya sitenin bulunduğu arsa üzerindeki mülkiyet hakkını temsil eden unsur arsa payıdır.
Arsa payı, genellikle dairelerin büyüklükleri ve konumları gibi etkenlere göre belirlenir ve tapuda belirtilir. Binanın yıkılıp yeniden yapılması, Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında olsun veya olmasın kararı alınırken, arsa payı çoğunluğu önemlidir.
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'na göre riskli yapı tespiti yapılmışsa, yıkım ve yeniden yapım kararı için maliklerin beşte dördünün arsa payı oranında oy çokluğu gereklidir. Eğer sadece KMK hükümlerine göre genel bir karar alınacaksa, kararın niteliğine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu, yarıdan bir fazlası aranır.
Birden fazla dairesi olan malikler, arsa payı fazla olduğu için oy gücü de diğer maliklere göre daha yüksektir.
Bu, karar alma sürecini doğrudan etkiler. Bina yıkılıp yeniden yapıldığında, yeni dairelerin veya bağımsız bölümlerin maliklere tahsisi yani paylaştırılması genellikle eski arsa payları oranında yapılır. Yani, arsa payı yüksek olan malikin yeni projeden alacağı bağımsız bölümün büyüklüğü, değeri veya sayısı da diğer maliklere göre daha fazla olur.
Aksine, fazla arsa payına sahip olmak bu süreçte daha fazla hak anlamına gelir. Fazla arsa payı olan kişinin tek riski, diğer maliklerin oybirliğiyle veya yasal çoğunlukla alacağı, kendi arsa payını düşürecek veya yeni projede orantısızlık yaratacak bir karara itiraz etme zorunluluğudur.
Ancak, böyle bir karar KMK'nın adil paylaşım ve hukuka uygunluk ilkelerine aykırı olacağından, bu malik yasal yollarla dava açarak hakkını koruyabilir.
Arsa payı, o malikin sahip olduğu değeri temsil ettiğinden, yıkım sonrası yapılacak paylaşımda değerinin karşılığını alması yasal güvence altındadır. Eğer yeni projede eski arsa payı oranında karşılık alamazsa, daha az arsa payı almayı kabul etmediği sürece, farkın bedelini talep etme hakkına sahiptir. Sonuç olarak: Birden fazla dairesi olan ve fazla arsa payına sahip bu kişiler, yıkım ve yeniden yapım sürecinde hak kaybı yerine, daha yüksek bir arsa payına dayalı daha büyük bir hakka sahip olacaktır.
